Der Markt der Wohnimmobilien hat an Dynamik gewonnen. Je nach Lage steigen die Preise, Verkäufer wittern Morgenluft. Wie aber sieht es bei Gewerbeimmobilien aus, bei Logistik- und Lagerimmobilien sowie kleinere Industrieflächen? „Eine Antwort darauf fällt nicht so eindeutig aus wie bei Wohnungen, zumal man – branchentypisch – stets zwei Ebenen berücksichtigen muss: die der Eigentümer und Investoren auf der einen Seite und auf der Anderen das Ver-mietungsgeschehen, also die Nutzersicht“, erklärt Nils Mutzke, Managing Director bei der Industreal GmbH.

So beobachtet Sabine Barthauer, Vorstandsvorsitzende der DZ Hyp, bei Logistikimmobi-lien einen deutlichen Nachfrageüberhang, wie sie im Quartalsmagazin des Verbands deut-scher Pfandbriefbanken (vdp) erklärt: „Das Interesse seitens der Investoren ist hoch, kann aber momentan kaum bedient werden. Dies liegt in erster Linie an fehlenden verfügbaren oder geeigneten Flächen für Neuentwicklungen. Die Konsequenz ist eine sehr niedrige Leer-standsquote, die spürbar unter denen von Büro- oder Handelsimmobilien rangiert.“

Flächenumsatz und Nachfrageentwicklung Laut JLL betrug der Flächenumsatz auf dem deutschen Markt für Lager- und Logistikimmobi-lien im ersten Halbjahr 2024 insgesamt 2,64 Millionen Quadratmeter. Dies markiert einen Rückgang um 3 % im Vergleich zum Vorjahreszeitraum und ist das niedrigste Niveau seit 2012. Die Gründe sind, so JLL, „auf das weiterhin schwierige konjunkturelle Umfeld zurück-zuführen: „Viele Nutzer sind sich im Unklaren über ihre eigene wirtschaftliche Perspektive und ihren zukünftigen Flächenbedarf, sie agieren daher verhalten und bevorzugen es, ihre bestehenden Mietverträge zu verlängern, anstatt einen Umzug zu planen und neue Flächen zu dann in der Regel höheren Mietpreisen anzumieten.“

Besonders deutlich ist dies an der reduzierten Anzahl von Vertragsabschlüssen zu erken-nen, die um 12 % auf 300 sank – weit unter dem fünfjährigen Durchschnitt von 400 Abschlüs-sen. Zudem sehen die Immobilienexperten von JLL ebenso das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage: Es fehlten moderne Neubauflächen, „da die wenigsten Entwickler derzeit spekulativ bauen“, stellt der Bericht fest.

Allerdings entwickeln sich die regionalen Teilmärkte höchst verschieden: Das umsatz-stärkste Gebiet ist Frankfurt mit einem Plus von 85 % – die einzige Big 5-Region, die zugelegt hat. Die übrigen Ballungsräume haben heftige Einbußen zu verzeichnen: Hamburg von 24 %, Berlin von 26 %, München 11 %. Düsseldorf bildet das Schlusslicht mit einem Minus von 31 %.

Alles hängt an den Kundenbranchen Die stärkste Nachfrage kam dabei von Unternehmen aus dem Bereich Transport, Verkehr und Lagerhaltung. Sie setzten sogar 22 % mehr Flächen um als im Vorjahreszeitraum und waren für 42 % des Gesamtumsatzes verantwortlich. Von den zehn größten Abschlüssen sind acht Betriebe dieser Branche zuzurechnen. Auf Industrieunternehmen entfielen 29 % des Flächenumsatzes. Im selben Zeitraum schlägt bei Handelsunternehmen ein Minus von 21 % zu Buche. Sie hielten nur einen Anteil von 19 %.

Mietpreisentwicklung Angesichts des Nachfrageüberhangs ist es kein Wunder, dass sich Mietpreise als stabil er-wiesen, tendenziell steigend, mit regionalen Unterschieden. BNP Paribas berichtet, dass die Spitzenmieten in Logistikhochburgen im Vergleich zum Vorquartal unverändert blieben, mit einem moderaten Anstieg von 4 % im Jahresvergleich. In der Region Düsseldorf beispiels-weise stiegen die Spitzenmieten für Lagerflächen im ersten Halbjahr 2024 auf 9,00 Euro pro Quadratmeter – ein Anstieg von 2,9 % gegenüber dem Vorjahr und eine Erhöhung von insge-samt 66,7 % in den vergangenen fünf Jahren.

Dieses Mietpreiswachstum wird durch die hohe Nachfrage nach modernen, energieeffi-zienten Logistikflächen getrieben. „Nachhaltigkeit ist ein zentraler Faktor für viele Mieter und Investoren“, so ein Analyst von CBRE. Die stark gestiegenen Baukosten und die erwähnte begrenzte Verfügbarkeit von Flächen in den Kernlagen verstärken diesen Trend.

Investitionsvolumen und Renditen Der Investmentmarkt für Logistikimmobilien zeigt sich daher robust. Im ersten Quartal 2024 wurde ein Transaktionsvolumen von 1,4 Milliarden Euro erzielt – ein Zuwachs von 48 % im Vergleich zum ersten Quartal 2023. Laut BNP Paribas blieben die Netto-Spitzenrenditen in A-Standorten stabil bei 4,25 %, was trotz hoher Finanzierungskosten auf die anhaltende Attrak-tivität der Assetklasse hindeutet. Leipzig, als wachsender Standort, verzeichnete vergleichba-re Renditen von 4,45 %.

Laut Savills erkennen Investoren zunehmend die Chancen in B- und C-Standorten, da die-se Standorte oft attraktive Renditen bieten. Die Transaktionen in diesen Regionen spiegeln die Flexibilität der Investoren wider, die bereit sind, höhere Risiken einzugehen, um Renditepo-tenziale zu maximieren.

Bautätigkeit bricht ein Ein prägender Marktfaktor bei Immobilien ist stets das Angebot. Dieses wird sich auch in der nächsten Zeit nicht bessern, da die Bautätigkeit deutlich zurückgegangen ist: In der ersten Jahreshälfte wurden in den Big 5 nur rund 192.000 Quadratmeter neue Lagerflächen fertig gestellt, ein Minus von 37 %. Dabei wird Anbietern das Produkt förmlich aus den Händen ge-rissen – so wie es Barthaupt mit dem Nachfrageüberhang beschrieben hat: Zwei Drittel der Flächen waren bereits vor Vollendung vermietet oder an Eigennutzer vergeben. Derzeit be-finden sich rund 503.000 Quadratmeter im Bau (1, Halbjahr 2023: 623.000 m²), von denen aktuell noch 42 % unvermietet sind. Ein Drittel der im Bau befindlichen Flächen entsteht in der Region Berlin.

Marktaussichten Der Gewerbeimmobilienmarkt bleibt ein spannendes Feld für Investoren. Die Stabilisierung der Mieten, regionale Umsatzsteigerungen und das wachsende Interesse an Light-Industrial-Objekten deuten auf eine selektive Erholung hin. Dennoch ist er weiterhin von volkswirt-schaftlichen Rahmenbedingungen abhängig, wie dem Zinsniveau und den Baukosten.

„Während der Markt für Gewerbeimmobilien insgesamt vor Herausforderungen steht, zei-gen Teilmärkte wie Logistik und Light Industrial durchaus Dynamik. Regionen mit starken Mietsteigerungen oder überdurchschnittlichem Flächenumsatz wie Frankfurt oder Düsseldorf sind Beispiele für die Resilienz des Marktes“, resümiert Mutzke. Eine genaue Beobachtung der großen ökonomischen Trends und der Anpassung an lokale Marktgegebenheiten werde entscheidend sein, um von dieser Entwicklung zu profitieren.

Bestandsimmobilien bieten laut Mutzke eine ideale Grundlage, um durch gezielte Moderni-sierungen und nachhaltige Optimierungen die Marktanforderungen zu erfüllen, ohne den Risi-ken hoher Baukosten ausgesetzt zu sein. Eine seiner zentralen Erkenntnisse: „Wer bereit ist, Wertsteigerungspotenziale in bestehenden Objekten zu erschließen und Chancen in B- und C-Lagen zu erkennen, wird nicht nur eine stabile Rendite erlösen, sondern auch langfristig wettbewerbsfähig bleiben."